In het kort
- Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je een woning tot € 555.000 die je zelf gaat bewonen? Dan betaal je in 2026 geen overdrachtsbelasting dankzij de startersvrijstelling.
- Bij een woning van € 400.000 bespaar je hiermee € 8.000. Je mag de vrijstelling nog nooit eerder hebben gebruikt en vult bij de notaris een verklaring in.
- Ben je 35 jaar of ouder, of kost de woning meer dan € 555.000? Dan betaal je 2% overdrachtsbelasting. Koop je een woning die je niet zelf bewoont? Dan geldt het tarief van 10,4%.
Wat is de overdrachtsbelasting vrijstelling?
De overdrachtsbelasting vrijstelling (ook wel startersvrijstelling genoemd) is een regeling waarmee je als koper tussen de 18 en 35 jaar geen overdrachtsbelasting betaalt bij de aankoop van een woning. In 2026 geldt deze vrijstelling voor woningen met een waarde tot € 555.000. De regeling bestaat sinds 2021 en is bedoeld om het voor starters op de woningmarkt makkelijker te maken een eerste huis te kopen.
Zonder deze vrijstelling zou je standaard 2% overdrachtsbelasting betalen als je de woning zelf gaat bewonen. Bij een woning van € 400.000 is dat een bedrag van € 8.000. Met de startersvrijstelling houd je dat geld in je zak. Dat kan je goed van pas komen als je een huis wilt kopen en het vrijgekomen bedrag wilt inzetten voor de verbouwing, inrichting of andere kosten koper.
Het verschil tussen vrijstelling en verlaagd tarief
Er bestaan drie tarieven voor overdrachtsbelasting in Nederland. De startersvrijstelling betekent 0% belasting voor kopers onder de 35 jaar bij woningen tot € 555.000 die ze zelf bewonen. Ben je 35 jaar of ouder en ga je zelf in de woning wonen? Dan betaal je 2% overdrachtsbelasting, ongeacht de prijs van de woning. Koop je een woning die je niet zelf bewoont, bijvoorbeeld een beleggingspand of vakantiewoning? Dan betaal je 10,4% overdrachtsbelasting, ook als je jonger bent dan 35 jaar.
Het verschil kan flink oplopen. Bij een woning van € 500.000 betaal je met de vrijstelling € 0, met het 2%-tarief € 10.000, en met het 10,4%-tarief maar liefst € 52.000. Welk tarief voor jou geldt, hangt dus af van je leeftijd, of je de vrijstelling al eerder hebt gebruikt en het doel waarvoor je de woning koopt.
Voor wie geldt de vrijstelling in 2026?
Om gebruik te maken van de startersvrijstelling moet je aan alle voorwaarden tegelijk voldoen. Er zijn geen uitzonderingen: voldoe je aan één voorwaarde niet, dan vervalt de vrijstelling volledig. Hieronder lopen we de drie belangrijkste criteria langs.
Je bent tussen 18 en 35 jaar
Je moet op het moment van verkrijging meerderjarig en jonger dan 35 jaar zijn. Het moment van verkrijging is de dag waarop je de notariële akte van levering ondertekent, niet de dag waarop je het koopcontract tekent. Dit onderscheid is belangrijk.
Word je na het tekenen van het koopcontract maar vóór de overdracht 35 jaar? Dan heb je geen recht meer op de vrijstelling. Timing is daarom cruciaal. Sta je op het punt 35 te worden, overleg dan met je notaris en de verkoper of de overdracht eventueel vervroegd kan plaatsvinden. In de praktijk is dat vaak mogelijk als alle partijen meewerken en de financiering rond is.
Koop je samen met een partner? Dan gelden de voorwaarden per persoon. Is je partner 36 jaar? Dan betaalt je partner over zijn of haar deel wél 2% overdrachtsbelasting, terwijl jij over jouw deel de vrijstelling kunt gebruiken.
De woning kost maximaal € 555.000
De woning die je koopt mag in 2026 niet meer kosten dan € 555.000. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd en was in eerdere jaren lager (€ 510.000 in 2024, € 525.000 in 2025). Koop je een woning van € 555.001 of meer? Dan vervalt de volledige vrijstelling en betaal je 2% over de gehele koopsom.
Er is geen gedeeltelijke vrijstelling: het is alles of niets. Bij een woning van € 560.000 betaal je dus € 11.200 aan overdrachtsbelasting. De grens van € 555.000 geldt voor de werkelijke waarde van de woning op het moment van verkrijging. In de praktijk is dit meestal de koopsom die in het koopcontract staat, tenzij de Belastingdienst oordeelt dat de werkelijke waarde hoger ligt.
Dit maakt het extra belangrijk om goed te letten op de prijsgrens tijdens het bieden. Een bod van € 556.000 in plaats van € 555.000 kost je niet € 1.000 extra, maar € 11.120 extra (2% over het totaal). Een woonadviseur in jouw regio kan je helpen om dit soort financiële valkuilen te vermijden.
Je gaat er zelf wonen
De woning moet je hoofdverblijf worden. Dat betekent dat je er daadwerkelijk gaat wonen en je er inschrijft bij de gemeente. Je mag de woning niet kopen om te verhuren, als vakantiewoning te gebruiken of als belegging aan te houden.
De Belastingdienst controleert achteraf of je de woning daadwerkelijk als hoofdverblijf gebruikt. Dit doen ze door je inschrijving in de Basisregistratie Personen (BRP) te checken. Schrijf je je niet in op het adres van de gekochte woning, dan kan de Belastingdienst de vrijstelling terugdraaien en alsnog overdrachtsbelasting heffen.
Daarnaast geldt de eis dat je de vrijstelling nog nooit eerder hebt gebruikt. Heb je in het verleden al een woning gekocht met de startersvrijstelling en verkoop je die om een nieuwe woning te kopen? Dan kom je niet meer in aanmerking, ook niet als je nog steeds jonger bent dan 35 jaar.
Hoe vraag je de vrijstelling aan?
Je hoeft de startersvrijstelling niet apart aan te vragen bij de Belastingdienst. De vrijstelling wordt geregeld via de notaris op het moment van de overdracht. Wel moet je vooraf een verklaring invullen.
De verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling
Vóór de overdracht vul je een schriftelijke verklaring in waarin je bevestigt dat je aan alle voorwaarden voldoet. In deze verklaring geef je aan dat je meerderjarig en jonger dan 35 jaar bent, dat je de vrijstelling niet eerder hebt gebruikt en dat je de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken. De verklaring is beschikbaar op de website van de Belastingdienst en je notaris kan je hiermee helpen.
Het is belangrijk dat je deze verklaring eerlijk invult. Geef je onjuiste informatie op, dan kan de Belastingdienst achteraf de vrijstelling intrekken en een boete opleggen. Twijfel je of je aan de voorwaarden voldoet? Bespreek je situatie dan vooraf met je notaris of hypotheekadviseur.
Wat doet de notaris ermee?
De notaris verwerkt je verklaring in de notariële akte van levering. Op basis van jouw verklaring past de notaris de vrijstelling toe en rekent geen overdrachtsbelasting af. De notaris is wettelijk verplicht om te controleren of de verklaring aannemelijk is. Dat betekent dat de notaris bijvoorbeeld je leeftijd checkt aan de hand van je identiteitsbewijs en de koopsom vergelijkt met de grens van € 555.000.
De notaris draagt de overdrachtsbelasting normaal gesproken af aan de Belastingdienst. Bij de startersvrijstelling is dat bedrag € 0. De notaris neemt dit op in de afrekening van de kosten koper die je bij de overdracht ontvangt.
Wat bespaart de vrijstelling je precies?
De besparing hangt af van de aankoopprijs van je woning. Zonder de vrijstelling betaal je als eigen bewoner 2% overdrachtsbelasting. Dat bedrag bespaar je volledig als je in aanmerking komt voor de startersvrijstelling.
Bij een woning van € 250.000 bespaar je € 5.000. Bij een woning van € 350.000 is dat € 7.000. Bij een woning van € 450.000 bespaar je € 9.000. En bij een woning tegen de bovengrens van € 555.000 loopt de besparing op tot € 11.100.
Rekenvoorbeeld: woning van € 400.000
Stel, je bent 28 jaar en koopt je eerste woning van € 400.000 om er zelf te gaan wonen. Zonder de startersvrijstelling zou je 2% overdrachtsbelasting betalen: € 8.000. Met de vrijstelling betaal je € 0.
Die € 8.000 kun je op verschillende manieren inzetten. Je kunt het gebruiken om je kosten koper te verlagen, waardoor je minder hoeft te lenen. Of je investeert het in de verbouwing van je nieuwe woning. Bij een hypotheekrente van 4% per jaar bespaar je bovendien jaarlijks circa € 320 aan rentelasten als je € 8.000 minder leent. Over een looptijd van 30 jaar is dat een extra besparing van bijna € 9.600.
Wil je precies weten wat de vrijstelling voor jouw situatie betekent? Een goed hypotheekadvies helpt je om je totale kosten en financieringsruimte in kaart te brengen.
Wanneer vervalt de vrijstelling?
Er zijn situaties waarin je ondanks de vrijstelling alsnog overdrachtsbelasting moet betalen. De Belastingdienst hanteert antimisbruikregels om te voorkomen dat de vrijstelling oneigenlijk wordt gebruikt.
Je verhuurt (een deel van) de woning
Ga je de woning na aankoop verhuren in plaats van er zelf te wonen? Dan kan de Belastingdienst de vrijstelling terugdraaien. Dit geldt ook als je een deel van de woning verhuurt, bijvoorbeeld via een platform als Airbnb. De Belastingdienst kan tot 3 jaar na de aankoop controleren of je de woning als hoofdverblijf gebruikt.
Verhuur je een kamer aan een huisgenoot terwijl je zelf ook in de woning woont? Dan is de vrijstelling doorgaans niet in gevaar, zolang de woning je hoofdverblijf blijft. Het gaat erom dat jij er zelf woont en ingeschreven staat.
Onvoorziene omstandigheden
Soms veranderen je plannen onverwacht. Je krijgt een baan in een andere stad, je relatie eindigt of je wordt ziek. Als je door onvoorziene omstandigheden niet in de woning kunt gaan wonen of er snel weer moet vertrekken, hoef je niet automatisch alsnog overdrachtsbelasting te betalen. De Belastingdienst beoordeelt dit per situatie. Het is wel verstandig om in zo'n geval contact op te nemen met je notaris of belastingadviseur om je positie te bepalen.
Moet je de vrijstelling altijd gebruiken?
Ja, in vrijwel alle gevallen is het verstandig om de startersvrijstelling te gebruiken zodra je eraan voldoet. Je bespaart duizenden euro's en er is geen financieel nadeel verbonden aan het inzetten van de vrijstelling.
Toch zijn er situaties waarin je bewust wilt nadenken over het moment. De vrijstelling kun je maar één keer in je leven gebruiken. Ben je 24 jaar en koop je een kleine starterswoning van € 180.000? Dan bespaar je € 3.600. Dat is mooi, maar als je verwacht over een paar jaar een duurdere woning te kopen (bijvoorbeeld € 500.000), dan zou je op dat moment € 10.000 besparen.
Het probleem: je kunt niet voorspellen hoe de woningmarkt er over een paar jaar uitziet. De grens van € 555.000 kan veranderen, de regeling kan worden aangepast of afgeschaft, en je weet niet zeker of je dan nog onder de 35 jaar bent. Daarom is het advies van de meeste financieel adviseurs om de vrijstelling te gebruiken zodra je eraan voldoet. Een besparing nu is zekerder dan een mogelijke grotere besparing later.
Ben je 34 jaar en bijna 35? Dan is het extra belangrijk om snel te handelen. Plan de overdracht vóór je 35e verjaardag en zorg dat je financiering tijdig rond is. Elke dag telt in deze situatie.
Hoe beïnvloedt de vrijstelling je biedstrategie?
De startersvrijstelling heeft directe impact op je totale aankoopbudget en daarmee op je biedstrategie. Als starter onder de 35 jaar heb je een financieel voordeel ten opzichte van kopers die wél overdrachtsbelasting betalen. Dat voordeel kun je op twee manieren inzetten.
Ten eerste kun je de besparing gebruiken om je kosten koper te verlagen. De kosten koper bestaan normaal gesproken uit overdrachtsbelasting, notariskosten, makelaarskosten en eventuele taxatiekosten. Zonder overdrachtsbelasting vallen die kosten fors lager uit, waardoor je minder eigen geld nodig hebt bij de aankoop.
Ten tweede kun je de extra financiële ruimte meenemen in je biedstrategie. Als een woning € 400.000 kost en je concurrent 2% overdrachtsbelasting betaalt, dan zijn zijn totale kosten € 8.000 hoger dan die van jou. Dat geeft je ruimte om eventueel iets hoger te bieden, of om meer budget over te houden voor andere zaken.
Let wel op de grens van € 555.000. Bied je op een woning die vlak onder die grens zit, dan kan een te hoog bod ervoor zorgen dat je boven de € 555.000 uitkomt. In dat geval verlies je de volledige vrijstelling en betaal je 2% over het gehele bedrag. Bij een woning die wordt aangeboden voor € 540.000 is het dus verstandig om goed na te denken voordat je boven de € 555.000 biedt. Goed biedadvies is in zulke situaties het verschil tussen duizenden euro's besparen of juist meer betalen.
Veelgestelde vragen over de startersvrijstelling
Kan ik de startersvrijstelling twee keer gebruiken?
Nee. De startersvrijstelling kun je slechts één keer in je leven gebruiken. Heb je de vrijstelling eerder ingezet bij een woningaankoop, dan betaal je bij een volgende aankoop het reguliere tarief van 2% (eigen bewoning) of 10,4% (niet-eigen bewoning).
Geldt de vrijstelling ook als ik samen met mijn partner koop?
De voorwaarden gelden per persoon. Koop je samen een woning en voldoet je partner niet aan de voorwaarden (bijvoorbeeld omdat hij of zij al 35 jaar is), dan krijgt je partner geen vrijstelling over zijn of haar aandeel. Jij krijgt de vrijstelling wel over jouw aandeel, mits je aan alle voorwaarden voldoet.
Wat als de woning net boven de € 555.000 kost?
Dan vervalt de volledige vrijstelling. Er bestaat geen gedeeltelijke vrijstelling. Bij een woning van € 556.000 betaal je 2% over de gehele € 556.000, oftewel € 11.120. Het verschil van € 1.000 in koopsom kost je in dit geval dus € 11.120 aan overdrachtsbelasting.
Telt een erfenis of schenking van een woning ook als verkrijging?
Nee. De startersvrijstelling geldt alleen bij verkrijging door aankoop (een zogeheten "verkrijging krachtens overeenkomst"). Bij een erfenis of schenking betaal je erf- of schenkbelasting, maar geen overdrachtsbelasting. De vrijstelling wordt in dat geval niet "opgebruikt".
Wat als ik 34 jaar ben en binnenkort 35 word?
Dan is timing alles. De vrijstelling geldt op het moment van de notariële overdracht. Zorg dat de overdracht plaatsvindt vóór je 35e verjaardag. Bespreek dit vroegtijdig met je notaris, de verkoper en je hypotheekverstrekker zodat iedereen werkt aan een overdracht binnen de deadline.
Geldt de startersvrijstelling in heel Nederland?
Ja. De startersvrijstelling is een landelijke regeling en geldt voor elke woning in Nederland, ongeacht de provincie of gemeente. Of je nu een appartement koopt in Amsterdam of een rijtjeshuis in Groningen: de voorwaarden en het maximale bedrag van € 555.000 zijn overal hetzelfde.
Hulp nodig bij je woningaankoop?
De startersvrijstelling kan je duizenden euro's besparen, maar het is slechts één onderdeel van een succesvolle woningaankoop. Van het bepalen van je maximale budget tot het uitbrengen van een goed bod: er komt veel kijken bij het kopen van je eerste woning.
Bij Woonadviseur combineren we aankoopbegeleiding, hypotheekadvies en biedstrategie in één aanpak. Zo weet je precies wat je kunt besteden, of je in aanmerking komt voor de startersvrijstelling en hoe je dit voordeel optimaal benut. Alles met transparante tarieven en één vast aanspreekpunt.
Wil je weten wat de startersvrijstelling voor jouw situatie betekent? Plan een gratis gesprek en ontdek je mogelijkheden.