In het kort
- De makelaarscourtage (1% tot 1,5%) is de grootste kostenpost bij het verkopen van je huis. Daarnaast betaal je notariskosten voor het doorhalen van je hypotheek (€500 tot €800) en een verplicht energielabel (€250 tot €400).
- Bij een woning van €400.000 kom je gemiddeld uit op €5.000 tot €8.000 aan totale verkoopkosten (op basis van gemiddeld 1,21% courtage plus eventueel bijkomende kosten). Daarbovenop komt het optioneel verkoopklaar maken van je woning (€500 tot €3.000).
- Sommige kosten zoals de notariskosten voor het doorhalen van je hypotheek kunnen fiscaal aftrekbaar zijn. Vergelijk meerdere makelaars en kies voor transparante tarieven om verrassingen te voorkomen.
Huis verkopen kosten zijn voor veel verkopers een blinde vlek. Je focust op de verkoopprijs, maar vergeet dat er een flink lijstje aan uitgaven tegenover staat. Van makelaarscourtage tot energielabel, van notariskosten tot opstartkosten: het loopt sneller op dan je denkt. In dit artikel zetten we alle kosten op een rij, rekenen we concrete voorbeelden door en laten we zien waar je kunt besparen zonder kwaliteit in te leveren. Zo weet je precies wat er onder de streep overblijft.
Wat kost een makelaar bij verkoop?
De makelaarscourtage is veruit de grootste kostenpost bij het verkopen van je huis. De meeste makelaars rekenen tussen de 1% en 1,5% van de uiteindelijke verkoopprijs, inclusief btw. Bij een woning van €400.000 betaal je dus tussen de €4.000 en €6.000 aan courtage. Het exacte percentage verschilt per makelaar en per regio. In de Randstad ligt de courtage gemiddeld 0,2 tot 0,5 procentpunt hoger dan in landelijke gebieden, simpelweg omdat de woningprijzen daar hoger zijn en er meer concurrentie is.
Wanneer je overweegt om je huis te verkopen, is het slim om meerdere makelaars te vergelijken. Let daarbij niet alleen op het percentage, maar ook op wat er wel en niet is inbegrepen.
Courtage op basis van percentage of vast tarief
Het traditionele model werkt met courtage als percentage van de verkoopprijs. De makelaar verdient meer naarmate je huis duurder wordt verkocht. Voorstanders zeggen dat dit motiverend werkt. Critici wijzen erop dat het verschil in werk tussen een woning van €300.000 en €500.000 beperkt is, terwijl het verschil in courtage €2.000 tot €4.000 kan bedragen.
Een vast tarief biedt meer zekerheid. Je betaalt bijvoorbeeld een vast bedrag van €3.500 tot €5.000 voor volledige begeleiding, ongeacht of je huis voor €350.000 of €550.000 wordt verkocht. Bij Woonadviseur werk je met transparante vaste tarieven, zodat je vooraf precies weet waar je aan toe bent. Het verkoopproces blijft immers hetzelfde, of de woning nu €300.000 of €500.000 waard is. Dat voorkomt verrassingen bij de eindafrekening.
De meeste makelaars werken daarnaast met opstartkosten die gemiddeld tussen de €500 en €1.500 bedragen. Deze dekken onder andere fotografie, inmeten, plattegronden en de plaatsing op Funda.
Wat zit er standaard bij de makelaar inbegrepen?
Een standaard makelaarspakket bevat meestal: waardebepaling, Funda-plaatsing, fotografie, een verkoopbord, begeleiding bij bezichtigingen, onderhandeling met kopers en het opstellen of controleren van het koopcontract. Deze diensten zitten bij de meeste makelaars in de courtage verwerkt, maar dat is niet overal hetzelfde.
Het verschil zit vaak in de details: vraag bij de makelaar of de dienstverlening full-service is. Om een goed beeld te krijgen van wat je woning waard is voordat je op de markt gaat, kun je een waarderapport van je woning aanvragen. Zo start je het verkoopproces met een realistische verwachting.
Extra kosten: Funda, fotografie en styling
Naast de standaard courtage kun je te maken krijgen met extra marketingkosten. Professionele fotografie is belangrijk voor een sterke eerste indruk op Funda en kost tussen de €300 en €600. Een premium plaatsing kost aanvullend hierop nog eens €300 tot €600, meestal voor de duur van in totaal 3 maanden, met video of een 360-graden tour. Aanvullende maanden kunnen voor een meerprijs worden afgenomen.
Sommige verkopers kiezen voor professionele woningstyling. Dit varieert van het herschikken van bestaand meubilair (€300 tot €800) tot het volledig inrichten met gehuurd meubilair (€1.500 tot €3.000 per maand). De kosten lijken hoog, maar uit onderzoek van de NVM blijkt dat gestylede woningen gemiddeld 5 tot 15% sneller verkopen. Of dat de investering waard is, hangt af van je specifieke situatie.
Kosten voor het doorhalen van je hypotheek
Notariskosten voor het doorhalen (ook wel royeren) van je hypotheek bedragen gemiddeld €500 tot €800 inclusief btw. Dit is een verplichte stap: de notaris zorgt ervoor dat het hypotheekrecht uit het Kadaster wordt verwijderd. Zonder deze doorhaling kan de koper geen schone woning geleverd krijgen.
Notariskosten voor het doorhalen van je hypotheek
De notaris brengt voor het royement van je hypotheek gemiddeld €500 tot €800 in rekening. Dit bedrag is inclusief btw en Kadasterkosten. Sommige notarissen rekenen een vast tarief, anderen werken met een uurtarief. Het loont om twee of drie offertes op te vragen, want de prijsverschillen kunnen oplopen tot €200.
Let op: de notariskosten voor het doorhalen van de hypotheek staan los van de notariskosten voor de leveringsakte. Die laatste worden bij de verkoop van een bestaande woning betaald door de koper, niet door jou als verkoper.
Overweeg je na de verkoop weer een hypotheek af te sluiten voor een nieuwe woning? Dan is het verstandig om hypotheekadvies in te winnen. Een adviseur kan berekenen of het voordeliger is om je huidige hypotheek mee te verhuizen of een nieuwe af te sluiten.
Verplichte kosten: energielabel en andere certificaten
Een geldig energielabel is wettelijk verplicht bij de verkoop van je woning. Sinds 2015 krijg je een boete van maximaal €435 als je zonder geldig label verkoopt. Een energielabel kost tussen de €250 en €400, afhankelijk van de aanbieder en de grootte van je woning. Het label is 10 jaar geldig, dus controleer eerst of je al een actueel label hebt via EP-online (de officiële overheidsregistratie).
Een erkend energieadviseur komt langs om je woning op te meten en te beoordelen op isolatie, verwarmingssysteem, ventilatie en eventuele zonnepanelen. Binnen een week ontvang je het definitieve label. Plan dit ruim voor de start van je verkoop in, zodat het label op Funda vermeld kan worden. Woningen met een groen label (A of B) verkopen gemiddeld sneller dan woningen met een rood label (E, F of G), blijkt uit NVM-cijfers.
Andere certificaten zijn niet wettelijk verplicht, maar kunnen wel waardevol zijn. Bij woningen van voor 1994 kan een asbestinventarisatie (€300 tot €600) kopers geruststellen. Een bouwtechnische keuring (€400 tot €450) kun je als verkoper laten uitvoeren om transparantie vooraf te bieden, al kiezen de meeste kopers ervoor dit zelf te regelen.
Je woning verkoopklaar maken: wat kost dat?
Het verkoopklaar maken van je woning kost gemiddeld €500 tot €5.000, afhankelijk van de staat van je huis en het ambitieniveau. De investering kan zich ruim terugbetalen: een goed gepresenteerde woning trekt meer kijkers, creëert meer concurrentie en levert uiteindelijk een hogere verkoopprijs op.
Kleine opknapbeurten die zich uitbetalen
Niet elke investering levert evenveel op. De volgende opknapbeurten hebben doorgaans de beste verhouding tussen kosten en opbrengst:
- Schilderwerk binnenshuis: €500 tot €1.500 voor het witten van muren en plafonds. Fris schilderwerk maakt ruimtes groter en lichter.
- Tuin opknappen: €200 tot €800 voor het bijwerken van de voor- en achtertuin. De eerste indruk begint buiten.
- Kleine reparaties: €100 tot €500 voor het vervangen van kapotte schakelaars, lekkende kranen of beschadigde plinten. Kopers zien kleine gebreken als signaal voor grotere problemen.
- Schoonmaak: €150 tot €400 voor een professionele dieptereiniging, inclusief ramen, voegen en keukenapparatuur.
Wanneer loont het om te investeren in verkoopstyling?
Verkoopstyling loont vooral bij leegstaande woningen, gedateerde interieurs en woningen in een hoger prijssegment. Bij een leegstaande woning kan styling het verschil maken tussen wekenlang op Funda staan of binnen twee weken verkocht zijn. De kosten voor styling met gehuurd meubilair liggen tussen de €1.500 en €3.000 voor drie maanden.
Bij woningen onder de €250.000 is de investering in volledige styling minder snel terugverdiend. Hier volstaat het vaak om te declutteren, persoonlijke spullen weg te halen en de woning schoon en neutraal te presenteren. Dat kost je alleen tijd, geen geld.
Welke kosten zijn wel en niet fiscaal aftrekbaar bij verkoop?
De notariskosten voor het doorhalen van je hypotheek vallen in een grijs gebied. De Belastingdienst beschouwt deze als kosten die samenhangen met de eigenwoningschuld, waardoor ze in bepaalde situaties aftrekbaar zijn. Overleg dit met je hypotheekadviseur of belastingadviseur.
Kosten die niet aftrekbaar zijn:
- Makelaarscourtage en marketingkosten
- Energielabel en overige certificaten
- Notariskosten voor de leveringsakte (betaalt de koper)
- Kosten voor verkoopstyling en opknappen
Goed om te weten: als je je eigen woning verkoopt en er zelf in woonde, betaal je geen overdrachtsbelasting over de verkoop. Die belasting is voor rekening van de koper. Plan je na de verkoop zelf ook een huis te kopen? Dan betaal je als koper 2% overdrachtsbelasting (of 0% als je tussen de 18 en 35 jaar bent en de woning onder de €555.000 valt in 2026).
Verborgen kosten waar je rekening mee moet houden
Naast de bekende kostenposten zijn er uitgaven die verkopers vaak vergeten mee te nemen in hun berekening. Juist deze "verborgen" kosten kunnen voor onverwachte tegenvallers zorgen.
Intrekkingskosten als de verkoop niet doorgaat. Sommige makelaars rekenen €500 tot €1.500 als je de woning uit de verkoop haalt. Dit staat meestal in de kleine lettertjes van het makelaarscontract. Vraag hier expliciet naar voordat je tekent.
Dubbele woonlasten bij overlap. Als je een nieuw huis koopt voordat je huidige woning is verkocht, betaal je tijdelijk dubbele hypotheeklasten, dubbele energierekeningen en dubbele gemeentelijke belastingen. Bij een maandlast van €1.500 kost elke maand overlap je dus €1.500 extra. Een overbruggingshypotheek kan dit deels opvangen, maar brengt zelf ook kosten met zich mee. Wil je dit risico beperken, dan kan biedadvies je helpen om bij de aankoop van je nieuwe woning een goede strategie te kiezen.
Gemeentelijke belastingen lopen door tot de leveringsdatum. OZB, afvalstoffenheffing en rioolheffing betaal je naar rato. Als je in maart verkoopt, betaal je 3/12e van de jaarlijkse aanslag. De notaris verrekent dit bij de overdracht, maar het bedrag gaat wel van je opbrengst af.
Verhuiskosten worden zelden meegerekend, maar lopen op van €500 (zelf doen met busje) tot €2.500 (professioneel verhuisbedrijf voor een gemiddeld rijtjeshuis). Verhuizen in het weekend of aan het begin van de maand is gemiddeld 20 tot 30% duurder.
Hoe bereken je de totale kosten van je huisverkoop?
De totale kosten hangen sterk af van je verkoopprijs, je hypotheeksituatie en de keuzes die je maakt. Hieronder rekenen we drie scenario's door, zodat je een realistisch beeld krijgt.
Rekenvoorbeeld: totale verkoopkosten bij verschillende woningprijzen
Scenario 1: woning van €250.000
- Makelaarscourtage (1,21%): €3.025
- Opstartkosten: €750
- Energielabel: €350
- Notaris doorhalen hypotheek: €650
- Verkoopklaar maken (optioneel): €750
- Totaal: circa €5.525 (2,2% van de verkoopprijs)
Scenario 2: woning van €400.000
- Makelaarscourtage (1,21%): €4.840
- Opstartkosten: €750
- Energielabel: €350
- Notaris doorhalen hypotheek: €650
- Verkoopklaar maken (optioneel): €1.000
- Totaal: circa €6.590 (1,6% van de verkoopprijs)
Scenario 3: woning van €600.000
- Makelaarscourtage (1,21%): €7.260
- Opstartkosten: €750
- Energielabel: €350
- Notaris doorhalen hypotheek: €650
- Verkoopklaar maken en styling (optioneel): €2.500
- Totaal: circa €12.000 (2,0% van de verkoopprijs)
Wat opvalt: bij een hoger prijssegment stijgen de totale kosten, maar de makelaarscourtage is veruit de grootste variabele. Door te kiezen voor een makelaar met een vast tarief in plaats van een percentage kun je bij duurdere woningen duizenden euro's besparen.
Bij Woonadviseur kun je kiezen uit twee verkoopopties: regulier verkopen of verlegd verkopen, waarbij de makelaarskosten aan de koper worden verlegd. Welke optie het beste past, hangt af van je woning en situatie. Plan een gratis gesprek voor persoonlijk advies. Geen verborgen kosten, geen percentages die meestijgen met je verkoopprijs. Zo houd je meer over van je opbrengst.
Veelgestelde vragen over kosten bij het verkopen van je huis
Hoeveel kost het gemiddeld om een huis te verkopen in Nederland?
De gemiddelde makelaarscourtage ligt tussen de 1% en 1,5% van de verkoopprijs aan makelaarscourtage, plus bijkomende kosten. Bij een gemiddelde verkoopprijs van €420.000 (CBS, 2026) komt dat neer op €4.200 tot €6.300 aan courtage, plus bijkomende kosten voor onder andere het energielabel en de notaris. De exacte kosten hangen af van je makelaarscourtage, hypotheeksituatie en de staat van je woning.
Wie betaalt de notariskosten bij verkoop van een huis?
Als verkoper betaal je de notariskosten voor het doorhalen van je hypotheek (€500 tot €800). De notariskosten voor de leveringsakte en de eigendomsoverdracht zijn voor rekening van de koper. Dit is wettelijk zo geregeld in Nederland.
Is de makelaarscourtage aftrekbaar van de belasting?
Nee, makelaarscourtage is niet fiscaal aftrekbaar. De Belastingdienst beschouwt dit als verkoopkosten en niet als kosten voor de eigenwoningschuld.
Moet ik als verkoper overdrachtsbelasting betalen?
Nee, als verkoper betaal je geen overdrachtsbelasting. Deze belasting (2% voor woningen, of 0% voor kopers tussen 18 en 35 jaar onder de €555.000 grens) wordt betaald door de koper.
Kan ik kosten besparen door zonder makelaar te verkopen?
Ja, je bespaart dan de courtage (€4.000 tot €6.000), maar je moet zelf de marketing, bezichtigingen, onderhandelingen en juridische afhandeling regelen. Onderzoek van de NVM toont aan dat woningen die via een makelaar worden verkocht gemiddeld 5 tot 10% meer opbrengen. De besparing op courtage kan dus tenietgedaan worden door een lagere verkoopprijs.
Wat als mijn huis niet verkocht wordt, betaal ik dan ook kosten?
Dat hangt af van je contract met de makelaar. Sommige makelaars rekenen intrekkingskosten van €500 tot €1.500 als je de woning uit de verkoop haalt. Andere makelaars werken op basis van "no cure, no pay" voor de courtage, maar rekenen wel opstartkosten die je niet terugkrijgt (€500 tot €1.500). Lees je makelaarscontract zorgvuldig door voordat je tekent.
Conclusie: weet wat je betaalt en houd meer over
Het verkopen van je huis brengt meer kosten met zich mee dan de meeste verkopers verwachten. Van makelaarscourtage en notariskosten tot energielabel en verkoopstyling: de totale rekening loopt bij een gemiddelde woning al snel op tot €5.000 tot €8.000. Door vooraf goed te inventariseren welke kosten je kunt verwachten, voorkom je verrassingen en houd je meer over van je verkoopopbrengst.
De belangrijkste besparingstip? Kies een makelaar die werkt met transparante tarieven en duidelijk communiceert wat er wel en niet is inbegrepen. Vergelijk niet alleen op prijs, maar ook op kwaliteit en service.
Bij Woonadviseur combineer je de verkoop, aankoop en financiering van je woning in één traject. Dat bespaart niet alleen tijd, maar ook kosten. Geen dubbele advieskosten, geen onduidelijke percentages en altijd één aanspreekpunt. Je kunt kiezen tussen regulier verkopen en verlegd verkopen, waarbij de makelaarskosten aan de koper worden verlegd.
Wil je weten wat het verkopen van jouw woning kost? Bekijk de mogelijkheden voor regulier verkopen of verlegd verkopen. Welke optie het beste bij jouw situatie past? Plan een gratis gesprek en ontdek het.