In het kort
- Het eigenwoningforfait is een percentage van je WOZ-waarde dat je bij je belastbaar inkomen optelt. Voor de meeste woningen geldt in 2026 een percentage van 0,35%.
- Tegenover het forfait staat vaak de hypotheekrenteaftrek: de hypotheekrente die je betaalt trek je juist van je inkomen af. Beide bepalen samen een groot deel van je netto woonlasten.
- Heb je geen of een kleine hypotheek? Dan krijg je via de wet Hillen korting op het eigenwoningforfait, al wordt die korting stapsgewijs afgebouwd.
Je koopt een huis, sluit een hypotheek af en denkt dat je precies weet wat je maandlasten worden. Maar dan duikt er een term op in je belastingaangifte: het eigenwoningforfait. Wat is dat precies? Hoeveel kost het je? En kun je er iets aan doen? In dit artikel leggen we het eigenwoningforfait stap voor stap uit, met concrete rekenvoorbeelden op basis van actuele woningprijzen. Na het lezen weet je precies hoe het forfait je belastbaar inkomen beïnvloedt en wanneer het slim is om advies in te winnen.
Wat is het eigenwoningforfait?
Het eigenwoningforfait is een fiscale bijtelling voor iedereen die een koopwoning als hoofdverblijf heeft. De redenering van de wetgever is als volgt: doordat je in je eigen woning woont in plaats van huurt, geniet je een financieel voordeel. Je zou de woning immers kunnen verhuren en daar inkomsten uit ontvangen. Dat fictieve voordeel moet je bij je inkomen optellen in box 1 van de inkomstenbelasting.
Het forfait geldt alleen voor de woning waar je daadwerkelijk woont. Heb je een tweede woning of vakantiewoning? Dan valt die in box 3 (vermogensbelasting), niet onder het eigenwoningforfait. Woon je samen en staat de woning op beider naam? Dan geef je allebei de helft van het forfait op.
De Belastingdienst berekent het bedrag automatisch op basis van je WOZ-waarde en vult het voor in je aangifte. Toch is het verstandig om te controleren of het klopt. Zeker wanneer je situatie is veranderd, bijvoorbeeld na een verhuizing, verbouwing of een succesvol WOZ-bezwaar. Bij hogere WOZ-waarden kan het eigenwoningforfait flink oplopen. Samen met de hypotheekrenteaftrek bepaalt het een groot deel van je netto woonlasten, iets wat direct relevant is als je overweegt om een huis te kopen.
Hoe bereken je het eigenwoningforfait in 2026?
De berekening is eenvoudig: je vermenigvuldigt de WOZ-waarde van je woning met een vast percentage. Dat percentage hangt af van de hoogte van de WOZ-waarde. Voor het overgrote deel van de Nederlandse woningen geldt in 2026 een percentage van 0,35%. Dit is van toepassing op woningen met een WOZ-waarde tussen €75.000 en €1.350.000.
De formule ziet er zo uit:
Eigenwoningforfait = WOZ-waarde x 0,0035
Heb je een woning met een WOZ-waarde boven €1.350.000? Dan betaal je een vast bedrag van €4.725 plus 2,35% over het deel boven die grens. Voor woningen onder €75.000 gelden lagere percentages, maar dat komt in de praktijk nauwelijks voor.
Waar vind je je WOZ-waarde?
Je WOZ-waarde staat op de WOZ-beschikking die je gemeente jaarlijks verstuurt, meestal in februari of maart. Je vindt de beschikking ook op MijnOverheid.nl of via de website van je gemeente. De WOZ-waarde die je in 2026 ontvangt is gebaseerd op de waardepeildatum 1 januari 2025.
Twijfel je of de WOZ-waarde klopt? Dan kun je binnen zes weken na ontvangst bezwaar maken. Jaarlijks krijgt circa 3% van de huiseigenaren gelijk bij een WOZ-bezwaar, wat direct leidt tot een lager eigenwoningforfait. Wil je een onafhankelijke inschatting van de actuele waarde van je woning? Dan biedt een woningwaarderapport concrete inzichten op basis van vergelijkbare verkopen in jouw buurt. In dit rapport vind je niet alleen de meest recente WOZ-waarde, maar ook de WOZ-waardes van de afgelopen jaren. Zo zie je in één oogopslag hoe de waarde zich heeft ontwikkeld.
Rekenvoorbeeld 1: woning van €350.000
Stel, je WOZ-waarde is €350.000. Dan reken je:
€350.000 x 0,0035 = €1.225
Dit bedrag tel je op bij je belastbaar inkomen in box 1. Je betaalt dus niet direct €1.225 aan belasting, maar je inkomen wordt met dat bedrag verhoogd. Hoeveel belasting je daar effectief over betaalt, hangt af van je belastingschijf.
Rekenvoorbeeld 2: woning van €475.000
Bij een WOZ-waarde van €475.000 werkt het als volgt:
€475.000 x 0,0035 = €1.662,50
Afgerond tel je €1.663 op bij je inkomen. Ten opzichte van het eerste voorbeeld betaal je €438 meer eigenwoningforfait, puur door het verschil in WOZ-waarde. Bij stijgende huizenprijzen neemt het eigenwoningforfait dus automatisch toe, ook als je verder niets verandert aan je situatie.
Wat is het verschil tussen eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek?
Het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek zijn elkaars tegenpolen. Het forfait verhoogt je belastbaar inkomen, terwijl de hypotheekrenteaftrek het juist verlaagt. Beide regelingen samen bepalen het netto fiscale effect van je eigen woning.
Zo werkt het in de praktijk:
- Eigenwoningforfait: je telt een percentage van de WOZ-waarde op bij je inkomen. Dit is een bijtelling.
- Hypotheekrenteaftrek: de rente die je over je hypotheek betaalt, trek je af van je inkomen. Dit is een aftrekpost.
Laten we dit combineren in een concreet voorbeeld. Stel, je woont in een huis met een WOZ-waarde van €400.000 en je betaalt jaarlijks €8.000 aan hypotheekrente.
- Eigenwoningforfait: €400.000 x 0,0035 = €1.400 (bijtelling)
- Hypotheekrenteaftrek: €8.000 (aftrek)
- Netto aftrek: €8.000 min €1.400 = €6.600
Per saldo verlaagt je eigen woning in dit geval je belastbaar inkomen met €6.600. Dat is het bedrag waarover je minder belasting betaalt. Goed hypotheekadvies helpt je om het samenspel tussen forfait, renteaftrek en je totale maandlasten helder in kaart te brengen.
Belangrijk om te weten: het maximale aftrekpercentage voor hypotheekrente is in 2026 gedaald naar 36,97%. Dit is het tarief van de eerste belastingschijf. Ook als je in een hogere schijf valt, trek je de rente af tegen maximaal dit percentage. Het eigenwoningforfait wordt daarentegen belast tegen je werkelijke tarief. Dit verschil maakt de netto berekening iets complexer dan op het eerste gezicht lijkt.
Hoeveel belasting betaal je over het eigenwoningforfait?
Je betaalt niet rechtstreeks belasting "over" het eigenwoningforfait. Het forfait verhoogt je belastbaar inkomen, waardoor je in totaal meer inkomstenbelasting betaalt. Hoeveel dat precies is, hangt af van de belastingschijf waarin je valt.
In 2026 gelden de volgende tarieven in box 1:
- Tot €38.441: belastingtarief van 36,97%
- Boven €38.441: belastingtarief van 49,50%
Laten we dit doorrekenen voor een woning met een WOZ-waarde van €400.000. Het eigenwoningforfait bedraagt dan €1.400.
- Val je volledig in schijf 1? Dan betaal je: €1.400 x 36,97% = €517,58 extra belasting per jaar. Dat is circa €43 per maand.
- Val je in schijf 2? Dan betaal je: €1.400 x 49,50% = €693 extra belasting per jaar. Dat is circa €58 per maand.
Het verschil per maand lijkt misschien klein, maar over de looptijd van een hypotheek van 30 jaar tikt het flink aan. Bij een WOZ-waarde van €500.000 en het hogere tarief betaal je ruim €25.000 extra belasting over die periode, enkel door het eigenwoningforfait.
Geen of kleine hypotheek? Dan geldt de wet Hillen
De wet Hillen (officieel: de regeling "Hillen") is bedoeld voor woningeigenaren die geen of weinig hypotheekschuld hebben. Betaal je minder hypotheekrente dan je eigenwoningforfait? Dan zou je per saldo moeten bijbetalen. De wet Hillen voorkomt dat door het verschil weg te strepen.
Een voorbeeld maakt dit duidelijk. Stel, je hebt je hypotheek volledig afgelost en je WOZ-waarde is €400.000.
- Eigenwoningforfait: €1.400
- Hypotheekrenteaftrek: €0
- Zonder wet Hillen zou je €1.400 bij je inkomen moeten optellen
De wet Hillen geeft je in dat geval een korting ter grootte van het verschil, zodat je netto eigenwoningforfait op €0 uitkomt.
Maar let op: deze korting wordt sinds 2019 in 30 jaar tijd afgebouwd. In 2026 is de korting nog circa 76,67% van het verschil. Dit betekent dat je met een volledig afgeloste hypotheek toch al een deel van het eigenwoningforfait bij je inkomen moet optellen. Tegen 2048 verdwijnt de wet Hillen volledig.
Concreet voor het voorbeeld hierboven:
- Volledige korting zou zijn: €1.400
- Korting in 2026 (76,67%): €1.073
- Te betalen eigenwoningforfait: €1.400 min €1.073 = €327
Hoe verder richting 2048, hoe hoger het bedrag dat je jaarlijks bijbetaalt. Dit is vooral relevant voor oudere woningeigenaren die hun hypotheek hebben afgelost of bijna aflossingsvrij zijn. Een persoonlijk gratis gesprek met een woonadviseur kan je helpen om de exacte impact voor jouw situatie door te rekenen.
Eigenwoningforfait bij verkopen: wat moet je weten?
Het eigenwoningforfait loopt door tot de datum van levering bij de notaris. Je betaalt het forfait dus niet over het hele kalenderjaar als je halverwege verkoopt. De Belastingdienst rekent pro rata: verkoop je je woning op 1 juli, dan betaal je het forfait over precies de helft van het jaar.
Stel, je WOZ-waarde is €400.000 en de levering vindt plaats op 1 april. Dan betaal je:
- Eigenwoningforfait heel jaar: €1.400
- Pro rata (3 van de 12 maanden): €1.400 x 3/12 = €350
Dit werkt ook andersom: koop je een woning op 1 september, dan betaal je het forfait alleen over de laatste vier maanden van het jaar.
Overweeg je om je woning te verkopen? Woonadviseur biedt zowel reguliere verkoop als de optie om verlegd te verkopen, waarbij de makelaarskosten aan de koper worden doorbelegd. Bij verlegd verkopen kan de nettoverkoopprijs hoger uitvallen, terwijl het eigenwoningforfait op dezelfde manier pro rata wordt afgerekend. De keuze tussen regulier en verlegd verkopen hangt af van je persoonlijke situatie. Bekijk de mogelijkheden op de pagina over het verkopen van je huis of plan een gratis gesprek voor gepersonaliseerd advies.
Wanneer betaal je geen eigenwoningforfait?
Er zijn situaties waarin je geen eigenwoningforfait hoeft te betalen. De belangrijkste:
- Nieuwbouwwoning nog niet opgeleverd: zolang je niet in de woning woont, is het geen hoofdverblijf en betaal je geen forfait. Let op: zodra je de sleutel hebt en intrekt, gaat het forfait in.
- Tijdelijk verblijf in het buitenland: woon je langer dan een jaar niet in de woning, dan vervalt de status als eigen woning. De woning verhuist dan naar box 3.
- Woning staat leeg na scheiding: als je ex-partner in de woning woont, geldt het forfait voor degene die er daadwerkelijk woont. De vertrekkende partner kan onder voorwaarden nog maximaal twee jaar het forfait en de renteaftrek behouden.
- WOZ-waarde onder de drempel: bij een WOZ-waarde onder €12.500 betaal je 0% eigenwoningforfait. In de praktijk komt dit in Nederland vrijwel niet voor.
- Kraakpand of onbewoonbaar verklaarde woning: als de woning formeel niet als hoofdverblijf kan dienen, is er geen eigenwoningforfait verschuldigd.
Bij twijfel over je specifieke situatie is het verstandig om een adviseur te raadplegen. Kleine foutjes in de aangifte kunnen leiden tot een naheffing of gemiste aftrekposten.
Veelgestelde vragen over eigenwoningforfait
Betaal ik eigenwoningforfait als ik mijn hypotheek bijna heb afgelost?
Ja, je betaalt eigenwoningforfait zolang je in de woning woont, ongeacht de hoogte van je hypotheek. Heb je weinig of geen hypotheekschuld, dan kun je via de wet Hillen korting krijgen op het forfait. Die korting wordt wel jaarlijks kleiner tot 2048.
Kan ik bezwaar maken tegen mijn eigenwoningforfait?
Niet tegen het forfait zelf, maar wel tegen de WOZ-waarde waarop het is gebaseerd. Een lagere WOZ-waarde leidt automatisch tot een lager eigenwoningforfait. Je moet bezwaar maken binnen zes weken na ontvangst van de WOZ-beschikking.
Verandert het eigenwoningforfait als ik ga verbouwen?
Niet direct. De WOZ-waarde wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld. Als je verbouwing de waarde van je woning verhoogt, zie je dat pas terug in de WOZ-beschikking van het jaar daarna. Vanaf dat moment stijgt ook je eigenwoningforfait.
Betaal ik eigenwoningforfait als ik mijn huis verhuur?
Niet via het eigenwoningforfait. Zodra je je woning verhuurt, is het geen eigen woning meer voor box 1. De huurinkomsten geef je dan op in box 3 (of box 1 als je structureel verhuurt). Het eigenwoningforfait vervalt op het moment dat je er zelf niet meer woont.
Hoe werkt het eigenwoningforfait bij een woning boven €1.350.000?
Voor woningen met een WOZ-waarde boven €1.350.000 betaal je een vast bedrag van €4.725 plus 2,35% over het deel boven die grens. Bij een WOZ-waarde van €1.500.000 is de berekening: €4.725 + (€150.000 x 2,35%) = €4.725 + €3.525 = €8.250.
Is het eigenwoningforfait in 2026 hoger dan voorgaande jaren?
Het percentage van 0,35% is in 2026 gelijk aan 2024 en 2025. Maar doordat WOZ-waarden in veel gemeenten zijn gestegen, betaal je in absolute bedragen vaak wel meer dan een jaar eerder. De stijging zit dus niet in het percentage maar in de waarde van je woning.
Hulp nodig bij je woonfinancien?
Het eigenwoningforfait is één puzzelstukje in het totale financiële plaatje van je woning. Samen met de hypotheekrenteaftrek, de wet Hillen en je persoonlijke belastingsituatie bepaalt het hoeveel je netto kwijt bent aan woonlasten. Bij grote beslissingen, zoals het kopen of verkopen van een huis, is het slim om vooraf precies te weten waar je aan toe bent.
Woonadviseur combineert het kopen, financieren en verkopen van je huis in één geïntegreerde aanpak. Of je nu wilt weten wat een hogere WOZ-waarde betekent voor je maandlasten, of je twijfelt tussen regulier en verlegd verkopen: je krijgt helder, onafhankelijk advies afgestemd op jouw situatie.
Wil je weten wat het eigenwoningforfait concreet voor jou betekent? Plan een gratis gesprek en ontdek wat er mogelijk is.